些分析師說﹐雖然最近不看好中國房地產市場前景的人越來越多﹐但這些人並不瞭解中國房市的真實情形﹐也不瞭解房價及其它投資數據背後的微妙之處。這些數據有時會難以解讀。

相反﹐這些分析師認為中國樓市與基本面相符﹐儘管這個市場充斥著過剩資金﹐他們說房價不大可能會陷入許多西方經濟體在房價長期上漲後出現的那種死亡螺旋。

 

事實上﹐有些分析師認為﹐中國部分城市的房價現在仍較低﹐足夠為新的購房者提供一個出手的切入點。房價上漲在過去幾個月有所放緩﹐未來會漲得更高。

美國銀行-美林（Bank of America-Merrill Lynch）說﹐其最近對中國市場的調查幾乎未發現有泡沫跡象。

面對爭議焦點﹐美銀美林特別提到了知名基金經理查諾斯（Jim Chanos）給出的消極預測。查諾斯是紐約Kynikos Associates LP對沖基金的總裁﹐也是有名的中國房地產市場看空者。

查諾斯最近接受彭博（Bloomberg）採訪時說﹐中國內地有些房地產開發商有資產負債表問題﹐與美國房地產商在房地產泡沫破裂之前的情況類似﹐他還多次引用數據稱中國經濟對建築的依賴程度高達70%。

持這種觀點的遠不止查諾斯一人。看空中國房市的還包括經濟學家謝國忠﹐他認為低儲蓄率導致家庭為抵抗通脹而貸款投資房地產。投資通訊《股市枯榮及厄運》(Gloom Boom and Doom)的作者麥嘉華（Marc Faber）也是去年高喊中國房地產市場將迎來末日的人士之一。最近﹐他說中國將面臨滯脹﹐其中可能包括嚴格意義上的衰退。

不過﹐美銀美林分析師陸挺說﹐這些看空者可能誤讀了中國數據﹐未能考慮到中國統計數據方式的微妙之處﹐甚至可能進行了完全相反的解讀。

陸挺在一份與美銀美林香港分析師共同撰寫的報告中寫道﹐有些經常被引用的中國固定資產投資數據是基於對中國數據統計的誤讀﹐投資者在制定有關投資中國的決策時應避開這些數據。

陸挺說﹐查諾斯的某些數據完全是錯的。比如﹐根據美銀美林用固定資本形成總額除以按開支計算的國內生產總值所得的數據﹐2010年固定資產投資佔中國經濟的比重接近46.5%﹐而不是查諾斯所說的約70%。

存在誤導的數據

陸挺說﹐一個問題就是把中國的固定資產投資數據當成是房屋開工量﹐這會大大虛增實際住房開工量。

陸挺說﹐官方給出的2010年固定資產投資數據為27.8萬億元﹐但這個數據沒有經過合理調整﹐未剝離土地價值﹐而且可能重復計算了某些設備的成本。

陸挺說﹐國家統計局就如何剝離存在誤導的土地價值給出了操作指南﹐但沒有幾位調查員受過足夠訓練能按照指南進行操作。根據指南﹐如果土地的使用價值沒有變化﹐那麼土地價值是不能計算在內的。

美林預測﹐在經濟軟著陸的過程中﹐中國的投資熱潮將逐漸放緩。在未來數十年﹐經濟增速放緩將成為一種常態。

這可能意味著房價上漲的速度也將放緩﹐但美林沒有給出任何具體的預測數據。

雖然中國的住房市場仍在增長﹐但最近增速看上去有所放緩。北京、上海和其它一線城市的房價和前段時間持平﹐因為政府出台了多種措施﹐比如提高二套房的首付比例﹐懲罰開發商閑置土地的做法等。和大趨勢背道而馳的是﹐南方城市廣州和深圳的房價在今年4月依舊上漲。

今年年初﹐國家統計局不再發佈全國大中城市房價漲幅平均數。因為越來越多的公眾提出批評﹐認為統計數據低估了房價的漲幅。

路透社發佈的一項指數表明今年4月全國範圍內的房價折合年率上漲4.3%﹐低於3月5.2%的漲幅。與此同時有人說房價漲幅其實更大﹐物業公司萊坊（Knight Frank）追蹤的數據表明﹐截至2010年5月的16個月內﹐房價漲幅實際為40%。

不過﹐花旗集團（Citigroup）本週早些時候在一份報告中說﹐上海的開發商預計房價到中秋時可能下跌。花旗集團說﹐如果中央政府沒有轉向一個溫和立場﹐到年底前開發商可能需要最多降價15%以籌集必要的資金。

城市居住條件得以改善

陸挺說﹐分析師在評估住房供應數據時往往也會出錯。為了避免因囤積土地遭到懲罰﹐房地產開發商往往會故意夸大所公佈的還在開發中的住房面積數。

陸挺說﹐已完工的樓面面積數更為可靠。

美林數據顯示﹐事實上﹐繁榮的房地產市場還未能跟得上數百萬農村居民為尋找更好的生活湧入中國各大城市的形勢。

城市居民人均居住面積從2002年的約25平方米上升至40平方米。同樣﹐這些數字可能夸大了許多城市移民其實擁擠的生活條件。

一些人將中國住房市場視作中國快速轉型的一個部分。

位於上海的中國市場研究集團(China Market Research Group)董事總經理雷恩(Shaun Rein)說﹐很多分析師並不十分瞭解中國目前的情況。

雷恩說﹐我認為人們並不瞭解中國的工資漲幅有多快﹐他還說﹐中國的工資上漲速度甚至高於房價漲幅。

雷恩說﹐環顧北京和上海﹐人們沒有碰到那種應令人發愁的債務比重問題。首次購房者拿出的首付比例是房屋總價的30%至50%。

雷恩說﹐政府試圖遏制房地產投機的舉措在掃除沒有實力的投機者方面一直很有效﹐一旦條件開始走下坡路﹐這些人可能就會出問題。雷恩說﹐跟美國房地產快速發展的全盛時期不一樣﹐中國很少有人買第二套住房﹐超有錢人除外。

中國市場研究集團前不久為一個歐洲家居裝飾公司分析了中國城市住房市場﹐後者用這些數據來評估是否應在中國擴張。雷恩說﹐很多對擴張持懷疑態度的人其理由是﹐該公司對當地缺乏瞭解﹐他們的認識或看法都是在匆忙的出差過程中搜集得來的。

雷恩講了這樣一件事﹐有個人曾跟他說﹐中國房地產開發商在交房時﹐公寓里沒有內 或廚房﹐並說這無疑表明中國房地產市場存在泡沫。雷恩回答說﹐這是中國本地的做法﹐開發商一般在交鑰匙時﹐公寓內部除了光禿禿的水泥 和地外幾乎什麼也沒有﹐因為中國內地買家喜歡自己來裝修。

雷恩對中國樓市持樂觀態度。他認為﹐在上海買豪華公寓目前看是不錯的長期投資﹐儘管去年上海房價大漲33%﹐原因是有關當局敦促開發商加強保障房建設。雷恩說﹐香港高端住宅市場看似也有很好的支撐。

雷恩說﹐我覺得現在的中國和上世紀70年代末的日本類似﹐那時日本剛進入一個經濟和資產價格迅速上漲的黃金時期。

花旗銀行(Citibank)本月早些時候也提出了對住宅市場的樂觀看法。花旗銀行駐香港分析師Oscar Choi說﹐開發商已表明他們能適應更為緊縮的信貸環境﹐可以開發出吸引新客戶的住宅項目﹐他喜歡這一前景。

Choi在5月20日的報告中說﹐以房地產開發公司前六強企業的股價來衡量﹐中國地產類股去年比摩根士丹利資本國際中國指數(MSCI China)高出23%。

報告說﹐如果房地產開發公司能在眼下嚴峻的運營環境中保持良好勢頭﹐那麼投資相對會更強勁。

商業地產

然而﹐商業地產的情況則大不一樣﹐至少雷恩是這麼認為的。

雷恩說﹐很多住宅開發商在政府加強監管時轉向了商業地產項目﹐這意味著未來三到五年﹐新購物商場和寫字樓將大量湧入房地產市場。

雷恩說﹐我很擔心商業地產開發項目效率低下。